Investissement hôtelier par des personnes physiques

Structuration de l’investissement hôtelier des clients : Les étapes de notre intervention

Les clients avaient identifié un immeuble cible à partir duquel il avait pour projet de lancer une activité d’hôtellerie-restauration. Aucune due diligence pré-acquisition n’était à effectuer car aucune activité ne préexistait.

Mise en place un véhicule d’investissement dédié à la détention des murs de l’hôtel

• La forme sociale a été arrêtée en fonction de la situation personnelle des investisseurs. En l’occurrence, la Société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu était la plus efficace fiscalement pour supporter la détention de l’immobilier de l’activité hôtelière.
• La SCI pourra évidemment déduire les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt.
• Ce schéma permet de facilité la distribution aux investisseurs hoteliers (fiscalité globale plus intéressante que via la société d’exploitation) et l’éventuelle transmission du patrimoine immobilier.
• Celui-ci permet également de bénéficier de l’abattement pour durée de détention lors de la revente des murs de l’hôtel.
• Il évite enfin, en cas de vente de l’exploitation, d’appliquer le régime des sociétés à prépondérance immobilière.

L’envoi d’une lettre d’option TVA sur les loyers dès le stade des négociations

• Celle-ci vise les parties des murs non affectées à l’activité hôtelière (bar, restaurant, spa, etc.).
• La location des murs supportant l’activité de l’hôtel n’est pas visée par l’option, car celle-ci est taxée de plein droit à 10%.

Faciliter le financement des murs de l’hôtel par la mise en place d’une fiducie-sûreté.

• La mise en place d’une fiducie sûreté doit s’accompagner de diverses formalités telles que des rédactions de contrats, modifications statutaires, des procès-verbaux, etc.

Prise d’un engagement de construire (v. schéma des travaux à réaliser).

• L’autre éléments permettant de faciliter l’investissement a été la prise d’un engagement de construire sur l’ensemble du bien. Pour rappel, ce mécanisme permet d’être exonéré de droits de mutation à titre onéreux (seul subsiste un droit fixe de 125€).

Mise en place une structuration complète de la branche dédiée à l’activité hotellière

• Nos avocats ont procédé à la création d’une société par actions simplifiée (SAS).
• Sous la direction des investisseurs, celle-ci sera en charge d’engager le personnel, définir les stratégies marketing, gérer les réservations ou encore s’occupe de l’entretien de l’hôtel. Toutes les dépenses opérationnelles sont prises en charge par cette entité.
• Nos équipes préparent les investisseurs hoteliers aux futurs risques fiscaux liés à l’activités : traitement TVA des no shows, mise à disposition de logement ou fourniture de repas au personnel, impayés, etc.

Rédaction des baux entre la SCI et la SAS

• Ces baux devront convenir de la répartition des charges entre les deux entités. Les stipulations du bail seront à adapter en fonction des besoins des investisseurs hoteliers (afficher de la rentabilité pour la partie hôtel ou prioriser une distribution de revenus).
• Les baux devront être accompagnés de side letter pour éviter les conséquences fiscales des redressements TVA.

Articles sur le thème de la TVA et de la fiscalité immobilière :

• Hôtels et TVA : les risques liés à la structuration
• Fiscalité immobilière : quels impôts lors d’un investissement immobilier ?
• La nécessité d’apporter une preuve objective de la sortie du régime des marchands de biens pour amortir l’immeuble
• Les droits de mutation en immobilier
• TVA  sur locations immobilières
• Location immobilière : les incidences fiscales d’une sous-location en meublée avec une SCI à l’IR
• Lettre d’option TVA immobilière : attention au timing
• Taxesalaire.com : la TVA immobilière
• SCI et TVA

Quelques exemples de problématiques fiscales traitées par nos équipes