Lettre d’option TVA : gare au timing !

Lettre d’option TVA : rappel des principes

Qu’est-ce que la lettre d’option TVA ?

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation. En France, certaines opérations sont exonérées de TVA, notamment la location de locaux nus. Cependant, il est possible pour les propriétaires de ces biens d’opter volontairement pour la soumission de leurs revenus locatifs à la TVA. Cette option est formalisée par une lettre d’option TVA.

Pourquoi opter pour la TVA sur les locations nues ?

L’option pour la TVA immobilière sur les locations nues présente plusieurs avantages pour les bailleurs :

1. Récupération de la TVA sur les investissements et charges : Le bailleur peut récupérer la TVA payée sur les investissements et les charges liés au bien loué.
2. Valorisation du bien : La TVA récupérable peut rendre le bien plus attractif pour les entreprises assujetties à la TVA.
3. Amélioration de trésorerie : Cette option peut améliorer la trésorerie du propriétaire, car toute la TVA d’amont est récupérée au début de l’activité.

Les conditions de la lettre d’option TVA sur les loyers

Pour que l’option pour la TVA soit valide, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. Locaux nus à usage professionnel : les locaux aménagés sont taxés de pleins droit. L’option ne peut pas non plus être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation.
2. Formalité de l’option : La demande doit être formulée explicitement auprès des services fiscaux.
3. Destinataires de la location : Le local doit être loué à des activités professionnelles soumises à la TVA. Dans le cas contraire, le bail doit mentionner l’option TVA.

Modalités de la lettre d’option TVA sur les loyers

La lettre d’option TVA doit respecter certaines modalités :

1. Identification du Bien : Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. L’option est également possible local par local (bail par bail).
2. Déclaration auprès du service des impôts : La déclaration doit être faite auprès du service des impôts dont dépend l’entreprise.

L’arrêt du Conseil d’État et son impact sur la lettre d’option TVA

Contexte de l’affaire

L’affaire concerne une société ayant exercé une option TVA sur ses opérations de location de locaux nus. Cette option, formulée en décembre 2016, visait à être appliquée rétroactivement à compter du 1ᵉʳ janvier 2016. L’activité a effectivement débuté le 1ᵉʳ janvier 2017. Toutefois, l’administration fiscale a contesté cette application rétroactive et adressé un redressement fiscal, conduisant l’affaire devant les juridictions administratives.

Décision du Conseil d’État sur le timing de la lettre d’option TVA

Le 21 décembre 2023, le Conseil d’État a rendu un arrêt (n°474042) statuant sur cette question. La décision a apporté des éclaircissements importants sur les règles régissant l’option pour la TVA :

1. Validité de l’option : L’option pour la TVA ne peut avoir d’effets rétroactifs. Elle est valide à partir du premier jour du mois précédent sa formulation ou de la date de souscription des engagements contractuels relatifs à la location, si cette date est postérieure.
2. Erreur de la Cour administrative d’appel : La Cour a commis une erreur en acceptant la validité rétroactive de l’option exercée par la société, sans considérer la date des engagements contractuels.

Lettre d’option TVA : implications de l’arrêt

1. Précision juridique : L’arrêt clarifie la portée et les limites de l’option pour la TVA, soulignant l’impossibilité d’une application rétroactive. L’intention de réaliser une activité taxée ne se présume pas, car les dépenses sont en principe affectées à la location nue.
2. Impact sur les bailleurs : Les bailleurs doivent être attentifs aux modalités d’exercice de l’option pour la TVA, notamment concernant la date d’effet.

Nos recommandation concernant la lettre d’option TVA

Les deux points de vigilance concernant l’option

1. Vigilance sur la date d’option TVA : Il est crucial d’exercer l’option pour la TVA à un moment opportun, préférablement avant le début de l’activité locative.
2. Documentation adéquate : Garder une trace écrite des engagements contractuels pour démontrer la conformité avec la législation fiscale. Le plus efficace reste de conserver la lettre ainsi qu’un accusé de réception. Ces documents pourront être produits en cas de contrôle fiscal.

Quel est le meilleur moment pour envoyer sa lettre d’option TVA ?

En pratique, la lettre d’option TVA est la première démarche à réaliser dans le cadre d’une acquisition d’immeuble. En effet, l’administration fiscale admet que l’option se matérialise dès la première concrétisation d’un projet, au stade des avant-contrats.

D’un point de vue déclaratif, le contribuable aura jusqu’au 31 décembre N+2 pour déduire la TVA supportée.