TVA sur marge immobilier : point d’étape
La TVA sur marge dans l’immobilier est un dispositif fiscal codifié à l’article 268 du Code général des impôts permettant aux entreprises respectant certaines conditions de ne facturer la TVA que sur la marge réalisée lors de la revente d’un immeuble.
Les décisions rendues par les tribunaux dans l’affaire ICADE Promotion entraînent des changements significatifs concernant les conditions d’application de la TVA sur marge dans le domaine immobilier. Les professionnels du secteur doivent prendre en compte ces conséquences pratiques pour s’adapter à ces nouvelles conditions.
Le Cabinet est reconnu comme ayant une « Forte notoriété » dans la pratique de la TVA.
![Logo BA Logo d'un cabinet d'avocats spécialisé en TVA sur marge immobilier](https://www.bensaid-avocats.fr/wp-content/uploads/2024/01/Logo-BA.png)
Retrouvez nos articles de doctrine fiscalité immobilière dans la revue du notariat Defrénois et sur la base Lextenso :
Q
Qu’est ce que la TVA sur marge dans l’immobilier ?
R
La TVA sur marge est un régime particulier de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) appliqué dans le secteur immobilier en France. Ce régime concerne spécifiquement les opérations de revente de biens immobiliers par des professionnels, comme les promoteurs ou les marchands de biens, lorsqu’ils revendent des biens d’occasion. Voici les principaux points à comprendre :
Définition de la TVA sur marge
La TVA sur marge est calculée non pas sur le prix total de vente du bien immobilier, mais uniquement sur la marge réalisée par le vendeur. La marge correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Cette méthode est avantageuse car elle réduit la base taxable et, par conséquent, le montant de TVA à payer.
Conditions d’application de la TVA sur marge
Pour bénéficier du régime de la TVA sur marge, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Bien immobilier d’occasion : Le bien doit être considéré comme d’occasion. Un bien immobilier est considéré d’occasion lorsqu’il a déjà fait l’objet d’une première occupation.
- Professionnels : Ce régime s’applique principalement aux professionnels de l’immobilier, comme les marchands de biens ou les promoteurs immobiliers.
- Transactions spécifiques : Les transactions doivent concerner la revente d’immeubles acquis sans TVA déductible, c’est-à-dire des biens achetés sans que la TVA ait été récupérée à l’achat.
Q
Comment appliquer la TVA sur marge ?
R
Le calcul de la TVA sur marge se fait en suivant ces étapes :
- Calcul de la marge : La marge est déterminée en soustrayant le prix d’achat du bien au prix de vente.
- Application du taux de TVA : Une fois la marge déterminée, le taux de TVA en vigueur est appliqué sur cette marge. En France, le taux de TVA normal est de 20 %.
Exemples de calcul
- Exemple 1 : Un promoteur achète un bien immobilier d’occasion pour 200 000 € et le revend pour 250 000 €. La marge est de 50 000 €. La TVA sur marge sera donc calculée sur ces 50 000 €, soit 10 000 € (50 000 € x 20 %).
- Exemple 2 : Un marchand de biens achète une maison ancienne pour 150 000 € et la revend pour 180 000 €. La marge est de 30 000 €. La TVA sur marge sera alors de 6 000 € (30 000 € x 20 %).
Avantages et inconvénients
- Avantages : La TVA sur marge permet de réduire la charge fiscale pour les professionnels de l’immobilier, favorisant ainsi la fluidité du marché immobilier d’occasion.
- Inconvénients : Ce régime nécessite une bonne maîtrise des règles fiscales et une comptabilité rigoureuse pour justifier la marge réalisée et éviter tout redressement fiscal.
Q
Quels était les enjeux en matière de TVA sur marge dans l’affaire ICADE Promotion ?
R
Dans l’affaire Icade Promotion, la CJUE a été interrogée pour déterminer si l’ancienne transposition française des conditions d’application du régime dérogatoire était compatible avec la directive TVA.
En particulier, il était demandé si la France pouvait soumettre l’application du régime au fait que l’acquisition initiale de l’immeuble ne donne pas lieu à une taxation à la TVA, soit que cette vente est située hors du champ de la TVA, soit que celle-ci est exonérée.
Les juges ont également apporté d’autres précisions utiles quant aux conditions d’identité entre le bien acheté et le bien revendu.
Q
Quel a été le jugement de la CJUE ?
R
Dans une décision en date du 30 septembre 2021, la CJUE a jugé que l’application de la TVA sur marge devait être plus restreinte et ne peut s’appliquer que dans deux situations :
– lorsque les livraisons de terrains à bâtir ont été taxées à la TVA lors de leur acquisition sans que l’assujetti revendeur ait eu le droit de déduire cette taxe ;
– lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA mais uniquement si le prix auquel le revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA ayant été acquittée en amont par le vendeur initial.
Q
En quoi le régime français de TVA sur marge a-t-il été remis en cause ?
R
Le régime français permettant l’application du régime simplement quand l’acquisition initiale de l’immeuble ne donne pas lieu à une taxation à la TVA est contraire à la directive TVA.
Les développements de la CJUE ont été repris par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 12 mai 2022 (v. notamment Le Moniteur, Opérations immobilière, TVA sur marge : le juge national confirme sans surprise la position de la CJUE ; T. Poiret, F. Ouairy).
Q
Quelles sont aujourd’hui les implication concrètes pour les professionnels de l’immobilier dans l’application de la TVA sur marge ?
R
L’arrêt Icade Promotion a plusieurs implications pratiques pour les acteurs du secteur immobilier :
Le contribuable a désormais le « choix » entre invoquer la doctrine administrative favorable (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40) et l’application du texte français (article 268 du CGI) à la lumière des décisions du Conseil d’Etat et de la CJUE. Cette doctrine administrative a par ailleurs été complétée par la réponse ministérielle Grau (Rep min. Grau, quest. n°42486 du 12/02/2022.
Les opérateurs doivent soigneusement rédiger les contrats de vente et les actes notariés pour déterminer si la TVA sur marge est applicable et préciser le régime invoqué.
Le secteur doit anticiper le changement de doctrine annoncé dans la réponse ministérielle. Il pourrait devoir ajuster leurs prix de vente en tenant compte de la TVA sur le prix, ce qui devrait avoir un impact sur leur compétitivité sur le marché.
Articles sur le thème de la TVA et de la fiscalité immobilière :
- TVA immobilière : notre guide des transactions
- TVA facturée à tort : nouvel axe de défense pour les entreprises
- Établissement stable TVA : nouvel éclairage de la CJUE
- Contrôle du remboursement de crédit de TVA
- Fiscalité immobilière : quels impôts lors d’un investissement immobilier ?
- La nécessité d’apporter une preuve objective de la sortie du régime des marchands de biens pour amortir l’immeuble
- Les droits de mutation en immobilier
- TVA : travaux immobiliers et immeuble neuf
- TVA sur locations immobilières
- Location immobilière : les incidences fiscales d’une sous-location en meublée avec une SCI à l’IR
- Lettre d’option TVA immobilière : attention au timing
- Taxesalaire.com : la TVA immobilière
- SCI et TVA
01.
Fiscalité Immobilière
Nous intervenons sur l’ensemble des problématiques relatives au domaine immobilier, en accordant une attention particulière aux questions complexes qui requièrent une expertise approfondie.
02.
Fiducie et Financements complexes
Le Cabinet a développé une pratique significative et singulière dans les opérations de fiducies et de financements complexes. Cet accompagnement financier permet une structuration complète des projets envisagés, notamment en matière immobilière.
03.
Fiscalité Financière
Les équipes ont acquis une très forte expérience dans la mise en place de structurations adaptées aux contraintes fiscales propres au domaine financier, notamment en matière de TVA ou de taxe sur les salaires.
![Bureau de Paris, avocats fiscalistes spécialisés en fiscalité de l'art, fiscalité immobilière, fiscalité financière et finance](https://www.bensaid-avocats.fr/wp-content/uploads/2023/11/Paris-1-300x287-1.webp)
Paris
49 Rue de Courcelles
75008 Paris
TÉL:
FAX:
![BENSAID Avocats, bureau de Marseille, avocats fiscalistes spécialisées en fiscalité des non résidents](https://www.bensaid-avocats.fr/wp-content/uploads/2023/11/Marseille-300x300-1.webp)
Marseille
Villa Notre Dame
25 Boulevard Notre Dame
13006 Marseille
TÉL:
![BENSAID Avocats, fiscalistes à Cannes (fiscalité immobilière et financière)](https://www.bensaid-avocats.fr/wp-content/uploads/2023/11/Cannes-300x300-1.webp)
Cannes
3, rue du Maréchal Foch
06400 Cannes
![Cabinet d'avocats fiscalistes à Genève, spécialisé en fiscalité financière](https://www.bensaid-avocats.fr/wp-content/uploads/2023/11/Geneva-300x300-1.webp)
Genève
Rue du Général Dufour 22
1204 Genève
![Cabinets d'avocats fiscalistes à Lisbonne, fiscalité financière e des non-résidents](https://www.bensaid-avocats.fr/wp-content/uploads/2023/11/Lisbon-300x300-1.webp)
Lisbonne
110, Avenida de la Liberdade
1250-096, Lisbonne
BENSAID Avocats
Société d’Avocats au capital de 150 000 €
Tous droits réservés